西安万科销售位列第四

这不是西安万科第一次因为违规问题进入公众视野。

2008年，万科正式进入西安市场，至2014年，万科超越中海成为西安“销冠”，并保持至今。

最近3年，西安万科的销售业绩分别约为55亿元、60亿元和128亿元。西安万科依靠大量的行业并购和小股操盘迅速提升规模，成为万科在中西部区域的业绩重镇。

2016年是万科进入西安的第九年，为了保证充足的项目和土地储备，西安万科并购拿地的占比持续扩大。从去年初的龙城铭园国际社区二期到年末的国宾中央区，万科在2016年将9宗土地纳入囊中，且合作开发已成西安万科的标签。

除此之外，西安万科内部鼓励全员找地。

西安万科2016年2月在其官方微信中称，万科方面在内部“赏金寻地”，7月，又将“赏金寻地”的范围扩大到全社会。

在规模持续扩大的路上，西安万科旗下项目频频因违规问题、质量问题见诸报端。

2015年5月，西安万科首个高端住宅万科大明宫被曝出五证不全违规销售。西安市房管局执法监察队表示，万科大明宫7号、8号楼三期项目手续尚不完备，未取得《商品房预售许可证》，通过不同形式公开对外进行违法销售。

2016年4月，万科城市之光违规销售。其6号楼在未取得预售证的情况下就开展了内部诚意登记。西安市房管局随后进行查处并表示，“诚意登记行为不符合相关法律规定”。

上述地产人士对记者表示，西安万科的区域不同项目也存在竞争，项目承担的压力比较大。

智库研究总监严跃进认为，诸如万科这样的房企之所以冒这样一个风险去售楼，无非是希望在短期内快速回笼资金，进而加快工程项目的节奏。

西安楼市销售数据显示，一季度，碧桂园以18.06亿元销售额位列第一；中铁建以15.29亿元位列第二；融创以8亿元位列第三；万科以7.83亿元位列第四。

快速扩张、高速周转仍然是当下房企做大规模的主要路径，但在业绩不断增长下如何确保企业管控平衡，成为大型房企面临的难点。

对于万科而言，如何在业绩与管制下进行调整与平衡，在大区强权改革下解决区域公司的发展风险，依然是其必须面临的课题。

房企样本·融创中国

前4个月销售金额达596.1亿 融创直追龙湖备战第二赛季

每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 杨军

进入5月，各房企纷纷备战二季度，从多数房企公布的2017年销售目标中简单计算可以看出，其销售额平均增长均值为20%，其中，融创中国以销售目标2100亿元，增幅达到39%，成为已公布房企中增幅最大的企业，从1~4月来看，融创中国销售金额达到596.1亿元。

而与融创中国业务、布局相似的龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)，在2017年的销售目标上则略显保守，定为1100亿元，两者之间正好相差一千亿。从1~4月的表现来看，龙湖地产的销售金额为602.3亿元，突破千亿似乎已无悬念。

2016年，房企千亿军团已增至12家。多种研究报告也表明，中国房地产业正快速步入“寡头时代”。研究中心表示，4月房地产市场成交继续分化，一二线成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的企业业绩产生了压力，对于融创来说，实现2100亿元的销售目标，下半年将是一个不小的挑战。

融创推盘重心在下半年

融创2016年年报披露，公司全年实现营业收入353.4亿元，同比增长54%，毛利48.5亿元，同比增长70%，毛利率13.7%，同比上涨1.3个百分点。

一季度报显示，融创一季度实现合约销售金额人民币455亿元，同比增长81%，合约销售面积约250.6万平方米，仅3月单月实现合同销售金额人民币222.7亿元，同比增长92%。

对于1~4月份的表现情况，融创相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，2017年重点推盘时间集中在下半年，全年融创可售资源达到4185亿元。

当前，融创已完成一线、环一线及核心城市的全国化布局，截至2016年底，已布局44个城市，新增土地储备5394万平方米，总土地储备7291万平方米，权益土地储备约4973万平方米。

值得一提的是，去年新增土地储备中有2/3为收并购所得。对此，融创方面表示，目前热点城市土地价格过高，尤其在公开市场获得价格合理土地的机会较少，随着调控的持续和流动性的收紧，预计2017年土地市场将逐步回归理性，未来在拿地方面将更加谨慎，并将更加重视并购市场的机会。

相比之下，从龙湖地产的策略来看，会把2017年可售货值尽量布局在上半年。截至2017年3月，龙湖地产累计实现合同销售金额人民币430.2亿元，同比增长218%，合同销售面积282.5万平方米，3月单月实现合同销售金额人民币185亿元，合同销售面积112.5万平方米。

龙湖地产表示，今年的发力归功于2011年开始的战略布局，预判今年市场存在一定的不确定性，所以供货选择往上半年前置。

房企规模之争已白热化

根据公布的榜单，一季度前10强的门槛提至330.6亿元，同比大幅上涨69.5%。上市房企的销售数据增长惊人，碧桂园、首创置业(首创禧瑞都 芭蕾雨·悦都) 同比增长幅度均达250%，万科、招商蛇口、新城控股等同比翻倍，中国恒大、融创中国、金地集团、世茂地产等多家房企增速均超过50%。

除此之外，房企梯队间的差距也逐渐扩大。规模房企和品牌房企的优势越加凸显，根据公布的1~2月榜单中就明显看出行业集中度有升高的趋势，三大龙头到百强企业之间的规模化比拼更加激烈。

机构方面预测称，到2020年，千亿以上规模企业数量将达21家，3000亿以上将达6家，2家将超5000亿，500亿至1000亿的房企数量将达38家。未来行业集中度将快速提升。

以前30强房企为代表，融创中国2016年新增土地储备5394万平方米，总土地储备7291万平方米，权益土地储备约4973万平方米；龙湖地产在2016年积极扩张土地储备，共获取39块土地，总建筑面积为946万平米。数据显示，1~4月，中海、绿地等房企的土地储备投资金额较去年同期分别增长710%、38%。

为了扩大规模，满足行业重新定位需求，各大房企积极采取多元化补货模式，合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加。融创执行总裁汪孟德在一季度发布会上表示，未来三五年内，融创房地产主业要占98%以上份额，对于规模企业来说将面临一个非常好的机会。

根据目前土地市场竞争激烈的现状，土地价格高企，单纯以土拍市场拿地已经无法满足融创的规模化扩张需要。就目前融创集团再度举牌金科股份持股增至25%来说，中原地产研究分析师张大伟表示，该收购最直接的目的是为了做大管理规模。此前，融创中国董事长孙宏斌也曾多次在公开场合表示，希望以并购的方式获取项目。

西部力量

调控外溢地产江湖生变：中西部11家房企跻身百强

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 罗伟

楼市调控的力度仍在加大，一方面，越来越多的二三线城市加入调控的队伍；另一方面，政策显效，诸如深圳、北京曾经“高热”的一线城市正在退烧。

近日，在研究中心发布的《2017年1~4月中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，《每日经济新闻》记者梳理发现，来自中西部的房企占据了11个席位，其中荣盛发展、金科集团分别以217.2亿元、205.4亿元销售额成为11家中西部房企销售突破200亿元的龙头房企。

同样是上述研究机构，在其对外披露的2016年房企销售TOP100中，来自中西部的房企只占据了9个席位，新跻身榜单的两家房企是中迪禾邦及康桥地产。

西南财经大学教授刘璐表示，一方面2016年以来楼市处于上行通道，房价上升助推了重点布局热点城市的房企销售额的增长，另一方面，楼市调控让重点城市的需求外溢到了中西部城市。

受益于都市圈及调控效应

锐理数据董事会主席罗红卫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这些中西部房企的先天优势就在于他们的土地储备主要集中在市场潜力爆发的市场，而这些市场正好覆盖了京津冀、重庆、成都、合肥、武汉等热点区域和城市。

罗红卫说，“去年底到今年初，限购全面开花前市场火热，使得百强房企中很多在前四个月就完成了大半年的业绩目标。”

戴德梁行董事魏晓龙表示，由于这11家房企全国化的布局没有完成，知名度没有那么高，但在区域内都是非常有影响力的龙头企业。从区域角度说，荣盛在河北、金科在重庆、蓝光在成都，都是领头羊。这些第二梯队的房企是“地方诸侯”。

记者注意到，本次领跑中西部房企排名的“河北王”荣盛发展，此前就因雄安新区的设立而成为关注焦点。梳理其项目分布情况就会发现，荣盛发展仅在河北地区的项目就达32个，剩余的52个项目则分布在17个城市中。

荣盛发展一位要求匿名的内部人士在接受记者采访时说到，“公司业绩的大幅提升，与京津冀楼市的火热有着直接关系，荣盛发展作为本土企业，环渤海、京津冀、京沪高铁沿线也一直是公司的战略方向。”

渝派房企的领头羊金科，在其2016年25个新增地块中，有8个位于总部重庆，其他分散在合肥、成都、郑州、南宁、济南等城市，本土市场重庆的销售金额以147亿元遥遥领先于其他城市。

中西部房企逐步壮大发展的过程其实有着其特殊的市场契机，魏晓龙认为，目前京津冀、长三角、珠三角等发达城市的房企完成对“小鱼”的兼并后，才会触及中西部地区，而中西部地区的房企在成长初期没有遇到这些大鱼，所以能利用市场空档完成自身体系建设。